Аренда офиса – важный шаг для любого бизнесмена. Деньги на офис приходится тратить большие, и желание сэкономить по-человечески объяснимо. Важно не перестараться с подсчетами — иначе есть риск, что экономия обернется своей противоположностью, то есть дополнительными тратами средств и времени.
Одной из наиболее распространенных форм мошенничества на рынке недвижимости стали информационные агентства. Вы читаете газету и обнаруживаете вдруг фантастическое, нереально дешевое предложение по аренде офиса. Позвонив по указанному в объявлении телефону, Вы узнаете, что интересующий Вас офис уже, увы, сдан или продан, но есть «десятки других подобных» офисов. Информация об этих офисах содержится в базе данных, за пользование которой агентство просит с Вас всего $100. Если доверчивый клиент приобретет эту базу по офисам, он быстро обнаружит, что среди предлагаемых вариантов аренды офиса нет ни одного живого: или все помещения уже сданы, или сдаются, но по совершенно другой цене, или того или иного офиса никогда не было, а люди, имеющие указанный номер телефона, замучились отвечать на звонки, или обозначенный номер принадлежит посредникам и надо заплатить комиссию еще и им. Другой вариант мошенничества таков: агентство обещает за умеренную плату свести желающего арендовать офис с владельцем офиса. Клиент платит, а хозяин офиса по «уважительным причинам» переносит время встречи, а потом и вовсе заявляет, что офис уже сдан или продан. Суть уловки состоит в том, что владелец офиса — подставное лицо, и его задача — подольше водить клиента за нос.
Самым обидным для неудавшихся арендаторов является то, что информационные агентства работают совершенно законно, в предлагаемых клиентам договорах речь идет лишь об информационных услугах. Поэтому бежать в милицию или прокуратуру бесполезно. Взимаемые за услуги деньги незначительны, и многие обманутые предпочитают забыть о них и не портить себе нервы.
Чтобы не попасть в число простаков, нужно усвоить, что, во-первых, дармовщины не бывает, и если предлагаемая цена за аренду офиса в пять раз ниже среднерыночной, то это должно настораживать. И во-вторых, требование любой предоплаты, будь то $100 или 500 рублей, неправомерно, так как честные риелторы берут комиссию только после оказания услуги, то есть, когда офис уже арендован.
Цветовые нюансы
Начинающие предприниматели, ищущие офис, как правило, меньше внимания уделяют юридическим аспектам. Их волнуют вопросы “Где?” и “Как дорого?”, а на каком именно основании фирма арендует офис, то есть, идет ли речь об аренде, субаренде или договоре о совместной деятельности, для данной категории бизнесменов не так важно. Главное — предприниматель готов отдавать $500 в месяц за аренду офиса в 20 кв. м, не отягощая себя размышлениями о юридической стороне дела.
Более зрелые фирмы, подбирая себе офис, обязательно обратят внимание на документы и проставленные в них цены. До сих пор в Москве распространена оплата частями: белой, которая проводится по документам, и черной, закулисной. Общая сумма отдается владельцу офиса наличными без каких-либо пояснений в финансовых отчетах. В большей степени из всей коммерческой недвижимости разноцветные расчеты присутствуют в магазинах и ресторанах — там, где выручка наличными велика, причем последняя не всегда фиксируется. Офисов это касается меньше. Постепенно рынок белеет: собственники коммерческой недвижимости (по крайней мере, крупной) переходят на официальные расчеты, но сказать, что такая система стала общепринятой практикой в сфере недвижимости, еще нельзя. С точки зрения арендатора легальный договор аренды офиса с проставленной там истинной суммой хорош тем, что позволяет списать деньги на накладные расходы бизнеса и вывести их из-под налогообложения.
Суб — это совсем не страшно
Прежде всего, разберемся с терминами. Снимать офис у собственника — это аренда. Если же у собственника арендует кто-то, а Вы — у этого кого-то, то такой способ называется субарендой. Многие желающие арендовать офис относятся к приставке “суб” с подозрением, желая иметь дело только с прямыми владельцем офиса. На самом деле, субаренда (если договор надлежащим образом зарегистрирован в Москомрегистрации и если собственником является Москва или Федерация) ничуть не хуже прямой аренды офиса. Вариант, когда собственник офиса — частное или юридическое лицо, несколько хуже: Вы не знаете, насколько стабильно положение первого арендатора, а от его устойчивости напрямую зависят Ваши собственные позиции.
Субаренда офиса может быть выгоднее прямой аренды. Существуют организации, в свое время сумевшие получить у Москвы офисные помещения в долгосрочную аренду на 25 или 49 лет. Сейчас эти офисы у них часто простаивают, и они охотно сдают их в субаренду, иногда даже по цене, которая немного ниже рыночной.
Вы к нам надолго?
В последние годы российская экономика динамично развивается, что сказывается и на рынке аренды офисов: становятся модными более длительные сроки договоров. Самые ходовые договора по аренде офисов сегодня — на 3–5 лет. Встречаются и 10–15-летние, но они скорее исключение, поскольку долгосрочные прогнозы в нашей стране еще опасны. Будет ли нужно арендатору такое помещение через несколько лет? Кроме того, велика вероятность скачков рынка недвижимости — сейчас цены выше того уровня, который был до кризиса 1998 года, но уже появляются разговоры о возможности перегрева рынка коммерческой недвижимости и общего падения.
Сейчас распространены договоры аренды офисов на… 11 месяцев. Дело в том, что соглашения на срок менее одного года можно не регистрировать. Причины нежелания проходить процедуру регистрации самые разные, но наиболее частая — наличие в помещении неузаконенных перепланировок. Если действовать по букве закона, то снос или возведение каждой перегородки нужно согласовывать в Межведомственной комиссии (МВК), потом получать в БТИ планы помещения без красных линий. Такие операции с недвижимостью недешевы, хлопотны и абсолютно не нужны ни арендатору, ни арендодателю. Последнему – особенно, потому что завтра арендатор может уйти, а пришедшему на смену новая стенка покажется лишней, и снова придется затевать процедуру согласования. В таких случаях обычно заключают договор аренды офиса на 11 месяцев, который продлевают затем несколько раз.
Не подвинут?
Несмотря на зарегистрированные договоры аренды офиса, может случиться, что у арендодателя изменились планы, и он просит арендатора съехать раньше срока. Бороться с данным явлением практически невозможно: законы стоят на стороне собственника. Поэтому при аренде офиса важны личные доверительные отношения между сторонами сделки. Если с самого начала люди не понравились друг другу, добром такие отношения не кончатся. Если же общий язык найден еще до момента оформления документов, то шансы на удачный исход дела повышаются. Встречаются ситуации, когда, не имея надлежащим образом оформленных договоров аренды офиса, клиенты заключают договоры о совместной деятельности и превосходно сосуществуют.
Арендатор офиса должен настоять на пункте, касающемся продажи помещения новому собственнику: последний обязан сдавать офис тому же арендатору на тех же условиях до окончания срока действия договора. А вот параграф о том, что арендатор имеет преимущественное право покупки этого офиса, сегодня практически не актуален. Раньше в договорах с московскими собственниками офисов он имел большое значение, но сейчас городское имущество продается исключительно на аукционах и конкурсах. А там в правах все равны: кто больше заплатит, тот и получит помещение.
Чего не хватает?
В целом на рынке коммерческой недвижимости сегодня установилось равновесие. Спрос растет, но и строительство офисных площадей не прекращается. В Москве часто можно увидеть рекламные объявления типа “Сдается!”. Баланс, вероятно, сохранится и в ближайшем будущем.
Однако дефицит по отдельным категориям офисов сохраняется. Например, трудно найти большие, от 1000 кв. м, офисы. Даже сейчас, когда возводятся большие бизнес-центры, их собственники предпочитают разбивать площадь на блоки по 250–300 кв. м: во-первых, за небольшие помещения можно получить большую плату (в пересчете на метры, разумеется), а при увеличении метража цена упадет минимум на 10%. Во-вторых, если офис покинет один маленький арендатор, остальные будут продолжать приносить доход. Если же арендатор офиса единственный и крупный, то его уход приведет к огромным потерям в бюджете собственника.
И о деньгах…
Цены на офисы несколько лет назад стремительно росли. В последнее время рост приостановился — в минувшем году в категории дорогих офисов цены поднялись всего на 0,5-1% (такой показатель вполне можно объяснить статистической погрешностью), среди более дешевых офисных площадей рост составил около 10% — больше, но все равно не так, как было раньше. Что будет с ценами на офисы в ближайшие годы — предсказать невозможно. Поэтому при заключении более-менее длительного договора аренды офиса в него обычно включают пункт о том, что цена может изменяться, но не чаще одного раза в год и не более чем на 10%. И каждый год стороны поднимают вопрос об изменениях цен внутри обозначенной ценовой вилки. Хотя, конечно, не исключен вариант, что прийти к соглашению не удалось, — тогда договор расторгается.
Помимо основной цены от арендатора офиса иногда требуют заплатить НДС (собственника помещения интересуют только те деньги, которые получит он), например, предложение по аренде офиса выглядит так: “$600 за 1 кв. м в год плюс НДС”. Кроме того, нужно заплатить за электричество, воду, отопление, уборку и т. д. Бывает (правда, крайне редко), что цена за коммунальные услуги включена в арендную плату за офис. Обычно же такие платежи возлагают на плечи арендатора офиса. Если сделать это технически невозможно (нет отдельных счетчиков для площадей, занимаемых данным арендатором), владелец офиса, получив общий счет на все здание, выделяет из него долю арендатора и выставляет ему счет. Случается, что эксплуатационные расходы указывают в абсолютной цифре — скажем, $50 за 1 кв. м в год. Данная сумма автоматически прибавляется к арендной плате, и никто не считает, сколько на самом деле арендатор офиса жжет электричества и сливает воды.
Еще одна неприятная для арендатора офиса деталь — так называемый коридорный коэффициент (термин советских лет, используемый сегодня профессионалами). В любом офисе есть места общего пользования: лестницы, коридоры, холлы. Владельцу офиса необходимо их окупать, поэтому он может увеличить общую площадь процентов на 20, например, снимая офис в 200 кв. м, придется платить за 240. Чем больше площадь арендуемого помещения, тем меньше коридорный коэффициент, а крупного арендатора, занимающего целые этажи, могут совершенно освободить от подобных выплат.