Объем инвестиций в офисную недвижимость растёт. Этот сегмент коммерческой недвижимости привлекает наибольшее число инвесторов, чему способствует высокая доходность и динамика рынка. Вложение в покупку и перепродажу офисов также является выгодным заработком. Но при выборе между покупкой и арендой офисного здания большая часть компаний выбирает аренду. С чем это связано?
Аренда офисов является более простой операцией, чем покупка.
Аренда помещения может занять всего один день – если осмотр офиса устроил клиента, юристы за день могут составить договор, который подписывают обе стороны. Само оформление документов действительно может быть быстрым, но поиск офиса для аренды может занимать от нескольких месяцев до года – если компания внимательно отнесется к критериям выбора: району, местоположению будущего офиса, необходимым площадям.
В отличие от аренды покупка офиса может занять от двух месяцев – минимальный срок оформления всей документации, включая процедуру закрепления права собственности, права собственности на землю, оформления договора купли-продажи, до года — включая инвестиции в объект на уровне проектирования. Если компания выбирает офис «для себя», то при проектировке будут учтены и качество здания, и телекоммуникации, и количество площадей будет пропорционально числу будущих сотрудников офиса. Если же здание покупается с целью дальнейшей перепродажи эти факторы не будут столь важны: главным здесь будет критерий учета прибыли.
По аренде платить придется только издержки, а для покупки понадобятся капитальные затраты. Средняя арендная плата в Москве составляет $ 500-600 за кв. м с НДС, а покупка здания потребует затрат от $ 3,5 тыс. за кв. м. Тем более, что цена офисов стремится к цене квартир, и ставки на покупку офиса повышаются.
Разумеется, есть разные подходы к этим процессам – в зависимости от задач, которые ставит перед собой клиент. Если он хочет арендовать офис – это одна задача, а если есть желание купить с целью перепродажи или сдачи в аренду – другая.
Как правило, большинство компаний предоставляет услуги по покупке с целью перепродажи или сдачи офисов в аренду – в этом случае здание продается как «готовый бизнес» вместе с арендаторами. В данном случае риэлторы могут рассчитывать на двойную выгоду — получения комиссионных и при продаже здания, и при дальнейшей сдаче офисов в аренду. По мнению аналитиков инвестиции в покупку здания с целью сдачи его в аренду, это приносит в среднем 12 % в год
Базовая стоимость аренды офиса представительского класса: класс «А» – $ 600-800 за кв.м, с учетом НДС и платы за коммунальные услуги и эксплуатацию помещений нижняя планка арендной ставки вырастет до $ 800 за кв. м, класс «В» можно арендовать за $ 450-570 за кв. м. Базовая арендная ставка офисных помещений класса «С» составляет $ 320-420 за кв. м без учета НДС и коммунальных платежей
Если компания прогнозирует ведение собственной деятельности более трех лет, то целесообразнее инвестировать в покупку помещения/
Средняя стоимость московских офисных помещений по всем классам составляет $ 2500-3000 за кв. м. Офисы класса «А» в «знаковых» бизнес-центрах могут оцениваться и до $ 9000 за кв. м. Минимальная стоимость офисного помещения составляет $ 1500-1900 за кв. м.
Предложения по продаже здания на рынке коммерческой недвижимости единичны, в отличие от количества предложений по аренде. Это связано со спецификой спроса: большинство компаний арендуют здание, а не покупают: не каждая компания может позволить себе вывести из оборотных средств необходимую сумму для покупки офиса, которая окупится только в течение 5-6 лет.
На сегодняшний день рынок ипотеки коммерческой недвижимости только начинает развиваться. Сейчас некоторые банки готовы предоставить кредит на покупку коммерческой недвижимости на 3-5 лет под 12-14% годовых. Правда, объем этого рынка еще очень мал, и коммерческая ипотека не поставлена на поток. Одна из причин — несовершенство существующего законодательства: так, в законе «Об ипотеке» вообще нет понятия «нежилые помещения». Еще одна проблема связана с тем, что «коммерческая ипотека сейчас может возникнуть только в силу договора, а не в силу закона. Ведь банк может взять в залог объект недвижимости лишь после того, как покупатель оформил на него права. А чтобы оформить права, здание или помещение надо сначала купить. Однако энтузиазм банков, начавших работать с коммерческой ипотекой, дает основания полагать, что данное направление будет активно развиваться в ближайшие годы. Недвижимость — актив более ликвидный, чем производственные мощности. Поэтому и проценты по коммерческой ипотеке ниже, чем по кредиту на развитие бизнеса. Трехлетний срок кредитования на покупку коммерческой недвижимости ограничен возможностями банков по срочности ресурсов. Заемщики хотели бы получать подобные кредиты на более длительный срок. В случае появления рефинансирующих организаций, например, паевых инвестиционных фондов, сроки кредитования возрастут. Подобные кредиты очень привлекательны, т.к. доходы от сдачи в аренду (в среднем по Москве — 25% годовых) и рост цен на коммерческую недвижимость (20% в год) покрывают все издержки по обслуживанию кредита. Отличной альтернативой несовершенной пока коммерческой ипотеке может стать лизинг коммерческой недвижимости. В этом случае лизинговая организация — некий аналог кооператива — выдает кредит на покупку объекта недвижимости и является владельцем этого объекта до тех пор, пока кредит не будет выплачен. Одно из достоинств лизинга в том, что его механизмы хорошо прописаны в законодательстве. С другой стороны, в случае банкротства лизинговой организации все ее имущество может отойти за долги третьим лицам, например, банку.
И все-таки следует отметить, что рынок аренды коммерческой недвижимости в настоящее время является очень выгодным средством для возможности заработать и для инвестиционных вложений. А какими суммами располагает компания и как распорядится офисным зданием – решение, которое принимает каждый руководитель самостоятельно.