Под ставкой арендной платы понимается фиксированная сумма (базовая ставка), которую платит арендатор за 1 кв. м арендуемой площади в год. Базовая ставка арендной платы не включает операционные расходы и 18% НДС, уплачиваемый сверх базовой ставки и операционных расходов. Для крупных торговых центров и центров, расположенных в центре города, в договорах аренды зачастую присутствует условие о ежегодном росте ставок арендной платы на 1,5—2% в год (индексация).
Предоплата, которую вносит арендатор, как правило, составляет 2 З месяца (для московского рынка), дополнительно вносится депозит, также в размере 2 З-месячной арендной платы, в зависимости от арендатора. Для «якорных» арендаторов и крупных сетевых операторов депозит также может быть заменен банковской гарантией. Предоплата и депозит вносятся после подписания договора в установленный договором срок (обычно 1 неделя). Последующая оплата производится помесячно вперед.
Процент с оборота
На сегодняшний день практика взимания арендной платы в виде процента с торгового оборота в России встречается достаточно редко; хотя в крупнейших проектах торговых центров эта схема применяется для крупных арендаторов и для давно работающих на рынке и имеющих хорошую репутацию сетей. В таком случае операторы платят фиксированную ставку арендной платы, которая меньше сложившейся на рынке ставки арендной платы для магазинов аналогичного профиля и площади, и сверх этого процент от оборота, который составляет от 3 до 15%, в зависимости от профиля компании.
Операционные расходы
Базовые арендные ставки обычно не включают в себя
операционные расходы, которые покрывают следующие
услуги: уборку; охрану; техническое обслуживание; управление недвижимостью; страхование; расходы на рекламу торгового центра; налог на недвижимость; прочие расходы.
Механизм определения операционных расходов зависит от каждого конкретного девелопера, который вправе самостоятельно строить отношения с арендаторами.
Тем не менее на рынке существуют определенные рамки определения величины операционных расходов, к примеру, от $60 до $100 за 1 кв. м. «Якорные» арендаторы, занимающие большие площади, как правило, платят несколько меньше (около 30—40 за 1 кв. м). Максимальную ставку операционных расходов платят рестораны, фуд-корт и другие предприятия питания. Это связано с тем, что на их долю приходится больше эксплуатационных затрат (уборка, коммуникации и т. д.), кроме того, в эту сумму может быть включено общее обслуживание всего зала (посадочная зона).
Способы расчета арендных ставок
Специалисты УК «Торговый Квартал» говорят о следующих основных способах расчета арендной ставки:
1. Метод аналогий. Основывается на анализе арендных ставок в аналогичных торговых объектах. Его минусы заключаются в копировании возможных просчетов и ошибок в данных комплексах. Поиск аналогов и получение достоверной информации могут быть затруднительны.
2. На основе данных о товарообороте и уровне торговли в торговой зоне. Рассчитывается сумма розничного оборота, приходящаяся на 1 кв.м существующих площадей. допускается, что ритейлер может тратить на аренду торгового помещения не более 15% с оборота.
3. На основе данных об уровне дохода жителей торговой зоны. Аналогичен предыдущему, но расчет производится исходя из уровня дохода жителей торговой зоны. В данном случае необходимо принимать во внимание достоверность информации, учитывая теневую долю до ходов населения, которая зачастую превосходит их «белую» составляющую. Следует правильно оценить объем арендных площадей в торговой зоне и правильно выделить саму зону.
4. На основе расчета торгового оборота компаний-арендаторов. Основан на анализе торгового оборота самого арендатора. Минус метода: он может работать при уже действующих арендных отношениях.
При определении арендных ставок чаще всего применяется метод аналогий, вычисляется средневзвешенная цифра, но этот способ может быть неуместен если «якоря» выступают соинвесторами в проектах и владельцами части площади. В этом случае они не платят базовую арендную ставку, а вносят лишь процент с оборота с фиксированным минимумом месячной выплаты и оплачивают операционные расходы. Возмещаемые эксплуатационные расходы варьируются от $50 за кв.м в год для крупных арендаторов до $200 за кв.м в год для прочих магазинов.