Техническая оснащенность бизнес-центра является вторым значимым фактором после его местоположения. При прочих равных условиях хорошая техническая оснащенность может увеличить величину арендной ставки на 30 50%. Обычно фактор технической оснащенности и отделки ставят на второе место по той причине, что оснащение здания можно при необходимости изменить, а вот фактор местоположения остается неизменным. Однако существует много примеров того, как в спорном с точки зрения местоположения районе организовывался бизнес-центр, оснащенный и отделанный по высоким современным стандартам, и начинал функционировать как объект класса «А». Конечно, при этом здание, хоть и не находилось в центре города, но имело хорошее окружение и транспортную доступность.
Существуют и обратные примеры: в Петербурге на Невском проспекте находится большое количество объектов коммерческой недвижимости, которые по местоположению относятся классу «А», однако по техническому состоянию могут претендовать только на уровень «С». Как правило это объекты, принадлежащие городу, имеющие историческую ценность или запутанную правовую историю. Часто бывает, что современные требования к бизнес-центрам высокого класса входят в противоречия с требованиями к охране памятников. В таком случае на объект почти невозможно найти инвестора здесь нужен скорее меценат.
Именно технические характеристики объекта при наличии соответствующего местоположения позволяют отнести его к тому или иному классу. Выделяются следующие основные технические характеристики объектов не движимости (зданий и помещений): качество отделки и эксплуатационных характеристик технические помещений (состояние); площадь (общая, полезная, арендная); подъездные пути (тип, покрытие, ширина, состояние); внешний вид (архитектурный стиль, дизайн, отделка фасада); строительные характеристики (архитектурно-планировочное решение, год постройки, реконструкции или капитального ремонта, класс капитальности); техническое состояние конструктивных элементов объекта; состояние инженерных сетей (внутренних и наружных) и оборудования; наличие элементов благоустройства, качество обустройства территории; качество эксплуатации здания; форма и размеры помещений, удобство планировки, высота потолков; наличие сервисных путей для персонала; уровень освещенности помещений; лифты; наличие парковки.
Следует отметить, что скорость функционального устаревания объектов коммерческой недвижимости в России очень высока. В 90-х годах на страну обрушилась лавина технологий, какую-то часть рынок успел в себя впитать, а какая-то часть осталась «за бортом». Инвесторы строили новые здания, но, желая сэкономить, оснащали его на уровне, который уже тогда отставал от мировых стандартов. На тот момент принимавшееся решение было правильным: развивающийся российский рынок был не в состоянии поглотить и востребовать такой уровень технологий.
Однако рынок двигался семимильными шагами, процесс, который на Западе шел десятилетиями, в России занял несколько лет. Объем ввода объектов на рынке коммерческой недвижимости велик, новые здания, построенные с учетом новых технологий, составляют конкуренцию старым. В настоящее время по требованиям к техническому оснащению объекта мы почти сравнялись с Европой. Поэтому теперь многие здания, построенные в Москве и Петербурге всего лишь пять-десять лет на зад, по техническому оснащению не соответствуют со временным стандартам. В Москве, учитывая дороговизну земли, такие здания уже сносят и строят заново. В Петербурге чаще пытаются модернизировать.
Срок жизни здания в среднем составляет 100 лет (при выполнении своевременного ремонта и реконструкции), но срок функционального устаревания бизнес-центра класса «А» в России занимает всего 8—10 лет. При этом за этот срок необходимо производить различную мелкую модернизацию внутренних систем (лифтового оборудования, систем вентиляции и кондиционирования) путем установки более мощных и современных агрегатов. Прав да, сейчас в Петербурге рынок бизнес-центров класса «А» находится в состоянии недостатка предложения. По этому в классе «А» могут позиционироваться удобно рас положенные здания с уровнем сервиса, не соответствующим классу «А». Естественно, на таком рынке собственник может и не тратить средства на дополнительную модернизацию ведь арендаторам не приходится выбирать. Но как только на рынке появится конкуренция, накопившиеся проблемы «устаревшего класса А» сразу обнажатся. На рынке Петербурга планируется мощный выброс офисных помещений к 2010 году должна быть построена «Башня Газпрома». Как только этот амбициозный проект будет реализован сразу станет понятной истинная цена каждого бизнес-центра.
Примером морального устаревания бизнес-центров класса «В» может служить ситуация с системами кондиционирования. В конце 90-х годов для бизнес-центра класса «В» в Петербурге было вполне нормально не иметь системы кондиционирования. То есть технология уже существовала, но в общей массе не применялась. Одна ко уже в 2003 году наличие системы кондиционирования было внесено в перечень стандартов классификации Гильдии Управляющих и девелоперов как обязательное требование к классу «В». Поэтому большинству владельцев бизнес-центров, введенных в конце 90-х, начале 2000-х годов, пришлось спешно решать эту проблему или пере водить свой объект в класс «С» и снижать арендные ставки. В большинстве случаев в таких бизнес-центрах приходилось ставить сплит-систему. Технические возможности этой системы гораздо хуже, чем у систем вентиляции и кондиционирования.
Сказанное выше означает, что при строительстве здания необходимо заранее продумывать возможность его модернизации. Так, например, можно предсказать, что с годами более распространенной и востребованной станет технология «Умный дом» с системой диспетчеризации и автоматизации. Сейчас она не является обязательной даже для класса «А», однако через пять-десять лет войдет в стандарты. При этом нужно будет иметь в виду, что для нормального функционирования системы потребуется не только ее установка, но и надлежащее обучение персонала обращению с ней. Заметим, что указанный выше промежуток времени для массового внедрения технологии в пять-десять лет объясняется тем, что сейчас в России рынок еще не дорос до системы «Умный дом». Можно поставить датчики к оборудованию, вывести их на центральный компьютер, сделать систему мониторинга по основным системам оборудования здания. Однако внешние подающие сети остаются теми же изношенны ми и не предназначены для существующей нагрузки. Полностью закрыться от особенностей центральных сетей в Санкт-Петербурге, половина из которых находится в плохом состоянии, никак не получается. Можно сделать индивидуальную котельную, аварийную систему отопления, но воду и электроэнергию мы все равно получаем от города.
Отсутствие резерва по электрической мощности из-за общей изношенности городских энергосетей заставляет инвесторов принимать дополнительные меры по обеспечению бесперебойного питания здания. Сегодня ни один из БЦ класса «А» в Петербурге не имеет системы бесперебойного питания. Зато в них, как правило, имеется система включения резервной мощности. Это означает, что при отключении света в бизнес-центре с резервными мощностями произойдет лишь скачок напряжения.
Вообще при принятии решения о техническом оснащении будущего бизнес-центра необходимо руководствоваться принципом разумной достаточности. Всегда надо помнить, что рынок растет очень быстро. И если мы сочтем, что какая-то система сегодня необязательна для бизнес-центра данного уровня, то через несколько лет объект может оказаться вне рынка. Любой профессионал скажет вам, что нельзя экономить на инженерии и лифтах.
Зато можно сэкономить на отделке офисов (не общих помещений). Отделка офисов под клиентов неразумная трата средств. Во всем мире сегодня сдают офисы без чистовой отделки, предоставляя арендаторам возможность самостоятельно подготовить офис под свои нужды. Офисные помещения высокого класса никогда не бывают готовыми. Они должны иметь максимально открытую планировку, подведенные коммуникации.
Для того чтобы определить, какие именно траты на техническое оснащение и отделку здания являются необходимыми, а какими можно пренебречь, собственнику не обходима помощь управляющих компаний, имеющих практический опыт работы со зданиями того или иного класса. Многие тонкости эксплуатации здания становятся очевидными только на практике.
На конкурентном рынке подобные неудобства для арендаторов неминуемо отражаются на арендной ставке.
Другой момент, который необходимо учесть при планировке здания, наличие сервисных путей. Обслуживающий персонал не должен часто появляться в представительских помещениях общего пользования.
В противном случае могут возникнуть неприятные ситуации. Например, в одном из петербургских бизнес-центров класса «А» был случай, когда в крупную юридическую фирму прилетела итальянская делегация, а им на встречу из лифта вышли работники с краской. При этом виновных в этой ситуации найти невозможно просто в этом бизнес-центре не были предусмотрены сервисные пути для персонала. Возможно, кто-то назовет это мело чью, но подобные тонкости влияют на классность центра и на арендные ставки.
Существенный момент система вентиляции и кондиционирования. Часто российские собственники стремятся сэкономить на этой статье расходов: например, делают общую регулируемую зону на огромные помещения.
По незнанию в этой области можно допустить серьезные ошибки, которые потом придется исправлять, тратя значительные суммы.
Сейчас в офисных зданиях предусматривается возможность настройки большого количества климатических зон. При настройке этих зон необходимо учитывать, кто будет клиентами данного офиса.
Сейчас крупные компании, которые арендуют офисы класса «А» и «В», требуют, чтобы в договоре аренды прописывался температурный режим, причем с учетом сезона. Более того, был случай, когда компания доказала, что температурный режим не соответствовал заявленному, и собственник заплатил штраф. Это было связано с аварией крупного кондиционера, который был в здании, и компания-арендатор получила свой бонус по договору аренды.
Для того чтобы соблюсти принцип разумной достаточности, собственник должен четко представлять себе, во что в будущем ему обойдется та ли иная экономия. Для четкого понимания влияния решений о выборе оборудования и материалов отделки на успешность всего проекта, собственнику целесообразно воспользоваться услугой по сопровождению проекта с точки зрения будущей эксплуатации объекта.
Сопровождение инвестиционного проекта на стадии строительства это не технический надзор в привычной форме. Это фиксация допущенных в процессе строительства отклонений эксплуатационных показателей от проектных, анализ отклонений и прогнозирование будущих затрат. Дело в том, что в проекте строительства зафиксированы эксплуатационные показатели будущего объекта недвижимости, т. е. совокупность технических, объемно планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик, обуславливающих его эксплуатационные качества. Они напрямую влияют на стоимость эксплуатации. На их основании производится прогноз-расчет характеристик будущей эксплуатации. В то же время нередко в ходе строительства вносятся изменения или строителями прямо на стройплощадке, или что-то переделывается в самом проекте. Сего дня проект никогда на 100% не соответствует фактической постройке. Задача тех, кто занимается эксплуатацией недвижимости зафиксировать эти изменения эксплуатационных показателей и уведомить заказчиков о том, к каким изменениям эксплуатационных расходов может привести обсуждаемое изменение в проекте. В этом случае собственник сможет оценить, насколько приемлемы изменения в проекте с точки зрения заботы о снижении расходов в будущем.
Изменения в проект вносятся во многих случаях. На пример, в бизнес-центре запроектирована высота потолка 2,5 м. Приезжает якорный арендатор и высказывает пожелание увеличить высоту потолка, соорудить эркер, поставить колонны и т. д. Вот тогда компания, которая занимается эксплуатацией объекта, может зафиксировать, что изменится система вентиляции, будут другие отделочные материалы. Составляется прогноз, сколько собственник будет тратить на эксплуатацию, если он применит эти изменения. Из-за нарушения режима вентиляции могут появиться застойные зоны, в которых движение воз духа придется обеспечивать дополнительно с увеличением мощности вентиляционной системы. Это приведет к увеличению затрат на электроэнергию, возрастет стоимость оборудования и т. д. Если все это уже случилось (то есть собственник обратил на это внимание уже после изменения проекта), то остается лишь учитывать последствия, но рекомендации уже давать поздно. Заметим для примера, что внесение в проект неудачных изменений может привести к увеличению затрат на эксплуатацию до 20% от валового дохода вместо планируемых 10%. Бывает и так, что по сделанному проекту собственник должен тратить 20%, но тратит все равно 10%. Занижение стоимости эксплуатации значительно увеличивает физический износ и уменьшает периоды текущих ремонтов. В итоге, собственник заплатит еще дороже.
Важно, чтобы собственник понимал: чем раньше он обратится за сопровождением, тем эффективней будет экономия и тем более точным будет прогноз затрат. На стадии проектирования еще до начала строительства можно будет просчитать все изменения и внести необходимые коррективы. Сопровождая проект, компания, оказывающая консалтинговые услуги по эксплуатации, ведет весь банк документов, то есть дублирует всю исполнительную документацию, вносит в нее все изменения. На стадии запуска объекта компания либо использует ее сама, либо, если собственник выбирает другую эксплуатирующую компанию, передает ей эту информацию.