Прогнозируемое экспертами в сфере недвижимости снижение цен на аренду офисов может в несколько раз увеличить количество сделок купли-продажи офисов.
Увеличение количества сделок купли-продажи офисов на рынке коммерческой недвижимости проявляется уже сегодня, однако пока этот рост заметен исключительно профессионалам. Вместе с тем, по мнению эксперта департамента коммерческой недвижимости компании «Penny Lane Realty» Максима Жуликова, в будущем количество сделок по покупке офисов будет расти. Такая тенденция объясняется, прежде всего, тем, что уровень арендных ставок на рынке достиг «потолка» и дальнейшего роста не предвидится.
Действительно, в период роста цен на аренду офисов, то есть вплоть до начала текущего года, собственники, несмотря на наличие платежеспособного спроса, не спешили продавать свои офисы. В то же время рост платы за аренду офисов стимулировал строительную активность. В результате общий объем офисных площадей класса А и В стремительно рос год от года, достигая к настоящему моменту отметки в 3,5 млн. кв.м., что привело к определенному насыщению рынка коммерческой недвижимости и увеличению количества вакантных офисных площадей.
Сегодня на рынке коммерческой недвижимости сложилась парадоксальная ситуация: ставки на аренду офиса «застыли» на уровне последних месяцев 2003 года, в то время как стоимость самих офисов продолжает расти, увеличиваясь на 5-15% в год по различным сегментам рынка. Соотношение спроса и предложения в области аренды офисов достигло паритета, в то же время инвесторы, нацеленные на приобретение офисов, ощущают острый дефицит адекватного предложения.
По мнению Максима Жуликова, эта ситуация весьма неустойчива: в случае, если ставки на аренду офисов станут снижаться, собственники начнут продавать свою недвижимость. Произойдет это может, скорее всего, не позднее конца 2005 – первой половины 2006 года, так как на рынок выйдет значительное количество бизнес-центров класса А и В, а общий объем предложения офисов на рынке увеличится, согласно планам девелоперов, едва ли не в полтора раза по сравнению с нынешним уровнем.
Спрос на покупку офисных центров сегодня предъявляют в основном отечественные компании нефтегазового и финансового секторов. На долю западных корпораций приходится не более 12-14% сделок купли-продажи офисов. Однако этот показатель будет увеличиваться. По словам Жуликова, ранее западные компании опасались инвестировать средства в коммерческую недвижимость, находя нашу страну слишком рисковым рынком, но сейчас ситуация на рынке коммерческой недвижимости меняется, и растет доля клиентов, которые предпочитают не арендовать, а приобретать офисы в собственность». В среднесрочной перспективе следует ожидать некоторого изменения в качественном составе инвесторов: по мере снижения доходности коммерческой недвижимости (такая тенденция продолжается уже второй год), все большее количество компаний будет приобретать офисы. Сейчас доля таких сделок на рынке недвижимости не превышает 55%.
Одним словом, можно уверенно прогнозировать, что выставленные на продажу по адекватным ценам крупные офисы без труда найдут своего покупателя, а значит, в ближайшие год-два количество сделок в области купли-продажи офисов может возрасти в два-три раза, однако рост цен, скорее всего, прекратится.