Планируя расширение своей торговой сети, каждый оператор стоит перед выбором покупать или арендовать отдельные помещения под новые магазины или арендовать площади в торговом центре. Выбор может быть обусловлен различными факторами: скоростью и масштаба ми расширения сети, финансового состояния компании, установленной политикой управления портфелем недвижимости. Подписывая договор аренды в торговом центре, торговые операторы прежде всего исходят из нужд своего бизнеса и рассчитывают, какую рентабельность будет иметь для них аренда помещения.
Для различных магазинов (по профилю, ассортименту, торговой площади) доля расходов, которая приходится на аренду помещения, составляет от 5% до 20% от товарооборота, однако в среднем по рынку эта величина составляет около 10%. Розничный товарооборот магазина, расположенного в торговом центре, а соответственно, и ставка арендной платы очень сильно зависят от различных факторов, к которым можно отнести:
1. Месторасположение торгового центра.
2. Площадь магазина.
З. Профиль магазина (категория товарного ассортимента).
4. Технические параметры помещения: форма арендуемого помещения, размер витрин, внутренняя планировка).
5. Месторасположение внутри торгового центра (этаж, расположение относительно входа, зон вертикальной циркуляции), что сильно влияет на покупательские потоки рядом с помещением.
6. Окружение магазина (соседние помещения, близость «якорных» магазинов).
7. Узнаваемость представляемого магазином бренда для покупателей в данном месторасположении.
8. Срок аренды.
9. Общее состояние бизнеса компании.При определении ставки для определенного магазина девелоперу необходимо рассматривать все эти факторы в совокупности.
В данной статье будут даны примеры того, как все эти факторы влияют на конечную ставку арендной платы, которую платят арендаторы торгового центра.
Месторасположение торгового центра
По различным классификациям существует более 15 различных видов и форматов торговых центров. По наиболее распространенной классификации, можно выделить следующие торговые объекты: суперрегиональный торговый центр (расположенный на окраине города, общей арендуемой площадью более 80 000 кв. м); региональный торговый центр (как правило, расположенный вблизи от густонаселенного жилого района, на пересечении интенсивных транспортных и пешеходных потоков, арендуемой площадью от 40 000 до 80.000 кв. м); локальный торговый центр (арендуемой площадью от 10000 до 40000 кв. м, расположенный внутри жилого района, около станции метро); торговая галерея (центр, основными арендаторами которого являются, как правило, небольшие бутики одежды, обуви, аксессуаров высокой ценовой категории, расположенный в центре города).
Каждый из таких торговых центров имеет определенные преимущества месторасположения для определенной категории потенциальных покупателей.
К примеру, локальный торговый центр, расположенный в «спальном» районе, будет ориентирован на целевую группу со средними и ниже среднего доходами. Соответственно, арендаторами торгового центра будут являться магазины, работающие в данной ценовой категории, а бренды более высокого уровня можно скорее увидеть в торговой галерее в центре города.
Рассчитывая свой товарооборот по предполагаемому среднему чеку, каждый торговый оператор в состоянии определить, какая арендная ставка в данном месте будет для него приемлема, а какая будет значительно пони жать рентабельность данной торговой точки.
Однако необходимо упомянуть о некоторых исключениях, когда арендатор сознательно идет на подписание договора аренды, осознавая, что арендная ставка слишком высока для его ожидаемых оборотов. Это чаще всего происходит в случае, если новый магазин нуждается в скорейшем достижении узнаваемости своего бренда. Зачастую, магазины, расположенные в наиболее удачных торговых центрах в центре города, на основной торговой улице города или в первом уникальном проекте (первый объект формата, ранее не представленного на рынке го рода), несут убытки, открывая свой flagship («знаковый» магазин).
Однако впоследствии эти убытки вполне компенсируются удачной работой всей торговой сети, когда магазин приобрел узнаваемость и завоевал популярность у своего потенциального покупателя.
Площадь магазина
Для успешной работы торгового центра девелопер должен предусмотреть в концепции магазины разной площади и формата, для того чтобы привлекать максимальное количество покупателей в торговый центр. Согласно международной практике, 50 60% помещений в торговом центре отдаются «якорным» арендаторам (магазинам, арендуемая площадь которых составляет не менее 1000 кв.м). Эти магазины благодаря огромному ассортименту товаров привлекают наибольшее количество покупателей в сам торговый центр, К таким «якорным» арендаторам относятся: супермаркеты и гипермаркеты продуктового направления; гипермаркеты строительных материалов и товаров для дома; магазины бытовой техники и электроники; универмаги; крупные мультибрендовые спортивные магазины; крупные магазины косметики и парфюмерии; магазины детских товаров; мебельные магазины; крупные развлекательные заведения: кинотеатры, боулинг, детские развлекательные центры).
Поскольку «якорные» магазины занимают большие площади, они несут значительные затраты на отделку, операционные затраты на управление магазинами, поэтому ставки арендной платы, которые они могут платить исходя из своего бизнеса, минимальны по сравнению с другими более мелкими магазинами и в российской практике составляют от $60 до $250 на 1 кв. м в год без НДС, в зависимости от профиля магазина.
Профиль магазина
Профиль магазина (например, супермаркет, магазин детских товаров, магазин электроники) оказывает серьезное влияние на следующие показатели: Товарооборот на 1 кв. м в год (например, согласно опубликованным данным некоторых компаний, товарооборот супермаркетов составляет от 7000 до $11 000 на 1 кв. м. в год, а товарооборот магазина детских товаров составляет от $2000 до $4000 на 1 кв. м. в год. Товарооборот ювелирного магазина или магазина мобильных телефонов может достигать $15 000 на 1 кв. м. в год. Оборачиваемость товара в супермаркете текущие активы имеют гораздо более высокую оборачиваемость, чем, например, у мебельного магазина, так как среднестатистический покупатель совершает покупки в супермаркете значительно чаще, нежели в мебельном магазине. С другой стороны, товар может храниться дольше в мебельном магазине, чем в супермаркете.
С целью привлечения больших покупательских потоков в торговый центр каждый девелопер встает перед выбором, кого из якорных» магазинов следует привлечь в проект. Как правило, лидером в данном случае становится продуктовый супермаркет или гипермаркет, однако в последние несколько лет огромную популярность приобрела развлекательная составляющая торгового центра. Кинотеатры, боулинг, детские развлекательные центры привлекают огромные потоки людей в торговый центр, тем самым давая возможность другим, более мелким арендаторам увеличить количество совершаемых покупок в их магазинах. Тем не менее средний оборот развлекательного центра редко превышает $2500—-3ОО0 за 1 кв. м, соответственно, арендные ставки, которые мо гут платить операторы этого сегмента, составляют небо лее $200—250 за 1 кв. м арендуемой площади (без НДС и эксплуатационных расходов).