Первым и главным тезисом данного текста является утверждение оценкой арендных ставок для бизнес-центра должны заниматься профессиональные управляющие компании, имеющие в своем штате профессиональных маркетологов, оценщиков недвижимости, а также управляющих-практиков. Только при таком подходе, сочетающем теорию и практику оценки, можно установить ставку арендной платы, адекватную и максимально выгодную для собственника.
Однако для собственника здания важно понимать, каким образом устанавливаются арендные ставки и какие факторы влияют на их величину. Ведь именно собственник является «последней инстанцией», которая окончательно утверждает упомянутую величину ставки. Общеизвестно, что собственник, как правило, старается максимизировать арендные ставки, определяя желаемый уровень доходности его объекта фразой «чем больше, тем лучше».
С другой стороны, при некоторых обстоятельствах собственник, добиваясь максимально быстрой заполняемости объекта, может назначить ставку аренды ниже рыночной. Непонимание механизмов оценки арендной ставки и следующие из этого завышенные или заниженные ожидания могут привести к принятию неправильно го решения, которое повлияет на общую доходность объекта и его репутацию на рынке. Высокие арендные ставки могут отпугнуть арендаторов, принадлежащих к целевой нише рынка, ориентированной на объект, что приведет к сокращению доходов от объекта. Низкие арендные ставки могут привести к 100% заполняемости, однако собранной арендной платы может быть недостаточно для оп латы надлежащих эксплуатационных затрат, налогов и прочих выплат. В любом случае, стоимость здания будет снижена из-за упущенного дохода. От чего зависит уровень арендной ставки в бизнес-центре Можно выделить восемь групп ценообразующих факторов, оказывающих влияние на величину рыночной ставки арендной платы. Из них особо выделим три наиболее существенных фактора, которые влияют на уровень арендной ставки практически всегда: местоположение объекта; технический уровень здания; профессионализм управления.
Три этих фактора положены в основу классификации офисных зданий, однако на сегодняшний день в России не существует единой утвержденной классификации зданий, соответствующих стандартам офисного делового центра (бизнес-центра). Бизнес-центрами называются как новые здания (построенные с учетом специфик и характеристик, утвержденных исключительно в проектной документации заказчика), так и полностью переоборудованные (реставрированные, реконструированные) здания, составляющие историческую или архитектурную ценность для города, или же уже устаревшие административные здания (НИИ и других госучреждений).
Очевидно, что разработать единую для всей России классификацию бизнес-центров пока не представляется возможным из-за разного уровня развития региональных рынков. Представление о качественных офисных площадях в различных регионах разнится: объекты, которые мо гут быть признаны классом «А» в регионах, в Москве или в Санкт-Петербурге будут отнесены к классу «В». Кроме того, на активно растущем рынке, каковым является рынок недвижимости России, классификации быстро устаревают и нуждаются в постоянной доработке и обновлении.
Наиболее известными видами классификаций являются Классификация Московского исследовательского форума (действует в основном в Москве) и Классификация Гильдии Управляющих и Девелоперов (действует в Москве и Санкт-Петербурге). В регионах же вообще не разработано никаких классификаций, по этому, например, аналитики компании Becar начинают работу на региональных рынках с разработки параметров (опираясь на стандарты ГУД), по которым можно классифицировать объекты недвижимости города, исходя из уровня развития рынка.
Поскольку ни одна из упомянутых классификаций не является общепринятой на российском рынке, собственники бизнес-центров определяют уровень своего объекта самостоятельно, по понятным причинам завышая класс. Отсутствие единой методологии и расплывчатость требований серьезно затрудняют определение адекватной арендной ставки объекта. Поэтому каждый конкретный объект нуждается в тщательном анализе всех факторов, влияющих на ставку аренды.