Инвестиции в недвижимость это вложение капитала в создание или трансформацию недвижимых объектов с целью получения прибыли. Как в любой сфере экономики, отдельные сегменты недвижимости имеют разную доходность в разное время и в разных местах.
Инвестиции это затраты ради отдачи. Как и в любой сфере экономики, инвестиции стремятся туда, где отдача выше или надежнее на много лет. Инвестиции в недвижимость по своей отдаче в разное время и в разных местах могут уступать другим видам вложений или превосходить их, но в целом отличаются более высокой надежностью, имея результатом материальную основу многолетнего пользования.
В странах устоявшегося классического капитализма в стабильные времена считается вполне почтенным капитал, приносящий десятилетиями по 5% годовых. Недвижимость как раз подходит к этому классу. В России по нынешним меркам это маловато. В сфере офисов и торговых помещений сейчас считается приличным 15—20% годового дохода пока растущий рынок дает такую возможность. А в среднем эта сфера при сдаче в аренду приносит 12—14% в год. После промышленного спада 1990-х годов оживает рынок производственных зданий и площадок: с одной стороны, для возобновления или реконструкции производства, с другой стороны, для использования этих объектов по иному назначению: под бизнес-центры или торговые комплексы. «Нормы» доходности здесь вообще нет. Такие сделки совершаются через различные комбинации в расчете на многократную окупаемость затрат. Подъем производства и торговли за годы начавшегося тысячелетия выводит на гребень спроса заглохшую и заброшенную ранее складскую недвижимость.
Итак, тяготение инвестиций к более доходным сегментам делает весьма подвижной их структуру, и сейчас намечается тенденция более развитого капитализма, а именно увеличение доли коммерческой недвижимости в сравнении с жилой. Какие резервы есть в этом направлении, показывает такое сравнение : если в 2004 г. в Москве было осуществлено немногим более десятка крупных инвестиционных продаж объектов коммерческой недвижимости и объем сделок составил порядка $250 млн., то, например, в Стокгольме в том же году объем сделок превысил $2 млрд.
Если взять офисный сегмент, то о возможной динамике его говорят такие сравнения : пока что Москва отстает по обеспеченности квадратными метрами торговых и офисных площадей на тысячу жителей от других европейских столиц. К примеру, в Париже показатель обеспеченности офисными площадями на тысячу жителей равен почти 5 тысячам кв. м, в Варшаве на тысячу жителей приходится 950 квадратных метров офисных площадей, российская же столица пока может похвастаться всего 278 кв. м на тысячу москвичей. При такой низкой обеспеченности офисными площадями дальнейший подъем деловой активности в России повысит спрос на офисы и сделает это направление еще более доходным и способным впитать большой поток инвестиций.
Несколько более замедленное развитие рынка коммерческой недвижимости по сравнению с рынком жилья в прежние годы связано и с тем, что жилищную продукцию можно реализовать «в розницу», поквартирно, а коммерческие комплексы создаются и продаются целиком, что требует больших начальных затрат и замедляет возврат. И лишь возможность последующей сдачи в аренду объектов по частям облегчает задачу привлечения клиентов и окупаемости затрат. Такая возможность существует не для всех коммерческих объектов, а преимущественно для офисных, торговых и складских. Даже при «долевом участии» в строительстве объекта успех доли зависит от успеха целого (делового или торгового центра), в то время как инвестор, вложивший по долевому участию средства в квартиру, располагает ею самостоятельно и сам выбирает подходящее время и клиентов для продажи или аренды.
Отсюда вытекает и разная тактика инвесторов на рынке коммерческой недвижимости.
Агрессивные и способные на риск инвесторы в целях высокой доходности вкладываются в строительство объекта коммерческой недвижимости для последующей продажи при заполнении арендаторами и достижении стабилизированных денежных потоков. Основной инвестор несет все риски проекта, а долевые участники в зависимости от этапа вхождения в проект: строительные риски, риск сдачи объекта в аренду и риск последующей продажи. Среднерыночная доходность по подобным проектам может составлять до 20—25%.
«Доходные дома»
Более осторожные инвесторы, и те, кто не желает организационных (девелоперских) хлопот, приобретают уже обжитые арендаторами здания в расчете на спокойный многолетний доход. Аналогом этому в жилищной сфере могут быть широко распространенные до революции в Петербурге и Москве «доходные дома» со сдачей в аренду квартир. Подобное явление возрождается в Москве в единичных проектах, но было заявлено даже мэрией Москвы о более широких планах.
При такой форме дохода риска меньше, он зависит от добросовестности арендаторов и от возможности привлечь последующих арендаторов при уходе предыдущих. Доход здесь возможен не только от арендной платы, но и от удорожания объекта при благоприятном положении на рынке недвижимости. Текущий доход в таких малорискованных проектах офисной и торговой недвижимости находится на уровне 12—14%, а рост стоимости самого объекта при нынешнем спросе на коммерческую недвижимость может превысить в некоторых классах годовую доходность по банковским депозитам.
Стоит вернуться к теме «доходных домов» как объектов коммерческой недвижимости. Ввод в действие нового Жилищного кодекса переводит жилищную сферу на рыночную основу почти полностью и создает предпосылки для массовой аренды квартир со стороны тех, кто не имеет шансов их «получить» или купить. Первый (после революции) доходный дом был построен мэрией Москвы в 2003 году. Бизнес-план был рассчитан на сдачу в аренду квартир, офисов и машино-мест с постепенной заполняемостью от 60 до 80% и сроком окупаемости 8 лет.
Конечно, если бы просто продать квартиры в этом доме, то вложения обернулись бы быстрее. Но «авторство» мэрии Москвы говорит и об учете социального аспекта про граммы.
Примечательно, что теперь уже не только мэрия, но и частная компания (МИАП) заинтересовалась темой доходных домов и предполагает строить их в двух сегментах бизнес-класс а и элитного жилья в расчете на зарубежных и корпоративных клиентов.
Частный случай «доходного дома», но гораздо более распространенный тиражом в тысячи и тысячи экземпляров это сдача квартир, дач, коттеджей в аренду. Это очень широкое поле операций с недвижимостью, во многом «теневое» и подобное барахолке. Но на этой почве развивается и более квалифицированный бизнес, плодящий своих «рантье», которые получают от сдачи недвижимости внаем регулярный основной или дополнительный доход. Исходные вложения могут начинаться от уровня однокомнатной квартиры, но для более масштабных проектов капиталы могут объединяться в различных организационных формах, вплоть до инвестиционных фондов недвижимости.
Усредняя широкую практику аренды в Петербурге, можно вывести, что для рядовых квартир годовой доход составит 10—12%, а для комфортабельных, хорошо оснащенных квартир в привлекательных по доступности и престижу местах может достигать 25—35%. Здесь речь идет о длительной (помесячной) аренде. В выигрышных для клиентов местах, в центре Петербурга, с хорошим видом, или вблизи вокзалов, квартиры могут сдаваться в посуточную аренду, превращаясь в мини-отели, доходность будет заметно выше, хотя и хлопот больше. К тому же в периоды роста цен на недвижимость, подобно буму, имевшему место в 2003—2004 годах, возрастает и арендная плата. Таким образом повышается и рентный доход, и основной капитал, вложенный в недвижимость. Следует отметить, что чистый доход будет зависеть от того, по «белой» или по «серой» схеме проводятся операции, иначе говоря, какие приходится нести налоговые и побочные затраты и, соответственно, испытывать больший или меньший риск.
Если владелец недвижимости не хочет забот, связанных с ее содержанием, поиском и оформлением клиентов, т. е. он не хочет управлять ею, он может обратиться в управляющую компанию. В случае с квартирами такие функции берут на себя некоторые риэлтерские фирмы и просят за услуги порядка 20% от арендной платы. Может быть и та кой вариант, что владелец получает от управляющей компании фиксированные платежи, а все доходы сверх этого получает управляющая компания.